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已经出租的房屋可否抵押,抵押对出租有什么影响
作者:四川律大律师事务所 发布时间:2014-10-28 16:55:46

        房屋出租只是对房屋使用权的限制,并没有禁止设立抵押权。抵押的风险及法律后果是“债务人不履行债务时抵押物将被拍卖及折价偿债”。2000年12月《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十五条规定,“抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。即抵押不破租赁。同时,1997年建设部《城市房地产抵押管理办法》第二十一条规定“以已出租的房地产抵押的,抵押人应当将租赁情况告知抵押权人,并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效?!钡谒氖惶豕娑ā暗盅喝ㄈ舜Ψ值盅悍康夭?,应当事先书面通知抵押人;抵押房地产为共有或者出租的,还应当同时书面通知共有人或者承租人;在同等条件下,共有人或者承租人依法享有优先购买权”。因此,应当区分不同的情况,已经出租的房屋是可以依法设立抵押权的,但抵押的设立不影响承租人的权利,承租人不但享有知情权还依法享有优先购买权。 
   《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条又规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力”。即设立抵押权的房屋仍可以出租,但由于抵押权在先,实现抵押权时,承租人没有优先购买权,买受人也可以不再履行原租赁合同。该规定对1995年建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条“已经抵押的未经抵押权人同意的房屋不得出租”以及建设部丫城市房地产抵押管理办法》第四十九条抵押人擅自出租房屋的行为无效的规定已经有了突破,体现了合同自由与当事人自治的原则,放宽了房屋出租的条件,即已经抵押的房屋可以出租但不能妨碍或限制抵押权人的利益。另外,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条明确规定了抵押权实现时造成承租人损失的处理,“抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承?!?。